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最近色々と問題になっている不動産投資について考えてみた。
巷でよくあるメリットとデメリット。

• メリット
  • 収入が安定する
  • インフレーションに強い
  • 所得税、相続税の節税効果
• デメリット
  • 投資額が大きくなる
  • 家賃滞納・空室率の上昇のリスク
  • 予想外のリスク(地震、火事)
  • 金利の上昇に弱い
  • 管理に手間がかかる
  • 特異性がある(環境による変動)

よく考えると、こういうのはいいことだけ書いてる事が多い。
で、項目別に表にしてみる。

項目	メリット	デメリット
投資前	ローンによる節税	投資額が大きい
投資中	家賃収入がある	管理費、修繕費がかかる。空室による無収入
売却時	地価上昇による価値上昇	地価下落による価値低下
その他		地震、火災などによる資産消失

投資額と損益確率を考えると、結構リスクが高い気がする。
投資額としては、新築マンションの一室で3000万とかで、
立地が悪ければ当然空室率も上がるよね。
しかも、立地が良かったら投資額も上がる。
あと、今は少子化とか言われてて、これからは日本の人口は減っていくわけで…。
更に空室率あがるよね。
あと、地価に関しても、これから開発される場所ってあんまりない気がするから、
あんまり地価の上昇も見込めない。
で、ローンによる節税とか言ってるけど、実は不動産にも税金(固定資産税)がかかる。
しかも、不動産の価値によって税額が決まるわけで…。
例えば、3000万の新築マンション一室を持っている場合、固定資産税の概算は29.4万。
(資産評価額を買値の70%として計算。税額は評価額の1.4%)
(五年間税額が半分になったりもするらしいけど、割愛)
で、30年ローンで購入したとする。金利は現在年3%程度なのかな？
30年だと、年間157万くらいかしら…。(計算したら、153万でした)
年間153万円払って、更に29.4万払うことに。
で、買わない場合は、年153万はそのまま住民税と所得税に加算されるので、
例えば、10%課税された場合は、税額が15.3万円。20%課税なら、30.6万円。
あ、そうそう、家賃収入に関しても課税されます。
さて、まとめ。

• 投資なし
  • 収入153万(年間)
  • 課税額15.3万(年間)
  • 合計：+4131万円
• 投資あり
  • 家賃収入72万(月6万)
  • 修繕費100万(10年)
  • 投資153万(年間)
  • 固定資産税29.4万(年間)
  • 売却：3000万
  • 合計：-542万

固定資産税が高めに計算されてるけど、その分家賃収入のリスクと売却時のリスクを省きました。
ざっくりとこんな感じ。
投資したのにマイナスになったよ！やったね！(ぉ
じつは、ローンを組むのが結構痛かったりする。
金利は3%とかで低そうに見えるけど、実は合計で4500万以上払ってる。
なので、ローンを組まずに一括で払えるなら、この条件だと、
投資と売却でペイして、+978万なり。
それでも投資しない場合よりも収入減るね。
修繕費もちょっと高めに設定してるからなぁ…。
(かといって低くするとまずい。)
なので、地価が増えることが明らかな場合のみ投資しましょう。